Prologis Q4 2025 Earnings Analysis

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Prologis Q4 2025 Earnings Analysis

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**Beta Finch 播客脚本 - 普洛斯 (PLD) 2025年第四季度业绩**---**ALEX**: 欢迎收听 Beta Finch，您的AI驱动财报解析播客。我是主持人 Alex，今天和我一起的是 Jordan。今天我们要深入分析工业地产巨头普洛斯刚刚发布的2025年第四季度财报。**JORDAN**: 嗨，大家好！在我们开始之前，Alex，我觉得应该先说明一下。**ALEX**: 没错，Jordan。本播客为人工智能生成的内容，仅供教育和娱乐目的。我们讨论的内容不应被视为投资建议。在做出任何投资决策之前，请务必进行自己的研究并咨询合格的财务顾问。**JORDAN**: 好的，现在让我们开始吧。Alex，普洛斯这个季度的表现真的很亮眼。他们的租赁活动创下了纪录 - 单季度签约5700万平方英尺，入住率达到96%。这些数字告诉我们什么？**ALEX**: 这确实令人印象深刻，Jordan。更重要的是，首席执行官 Dan Letter 在财报电话会议上表达了相当乐观的语调。他们看到客户情绪明显改善，供需环境正在出现拐点迹象。入住率从95.3%提升到96%，这在当前市场环境下是非常强劲的表现。**JORDAN**: 对，而且他们的租金增长也很稳健。净有效租金变化在第四季度达到44%，全年超过50%。但让我更感兴趣的是他们的多元化战略。Alex，你注意到他们在数据中心业务上的进展了吗？**ALEX**: 绝对的！这可能是这次财报中最令人兴奋的部分。Tim Arndt，他们的首席财务官，透露他们的电力管道已经扩展到5.7千兆瓦，而且他们有1.2千兆瓦目前处于意向书阶段或即将签署租约。考虑到数据中心业务的高利润率，这对普洛斯来说是一个巨大的价值创造机会。**JORDAN**: 这个数字增长速度真的很惊人。记得去年他们还在谈论十年内达到10千兆瓦的目标，现在看来他们的进展比预期快得多。而且 Dan Letter 在会议上强调，数据中心业务将采用与传统物流地产同样的纪律性和长期视角来发展。**ALEX**: 没错。他们的战略非常清晰：首先继续巩固核心物流业务的领导地位，其次是在物流地产和数据中心领域捕捉重大价值创造机会，第三是通过持续增长管理资产规模来提升股东回报。我特别注意到他们在战略资本方面的进展。**JORDAN**: 对，这也是个重要点。他们不仅在中国成功完成了REIT上市，还新成立了一个专注于开发和增值机会的美国敏捷基金。Tim Arndt 提到他们有深厚的资本募集策略管道正在不同阶段形成中。**ALEX**: 让我们谈谈他们2026年的指导预期。Jordan，这些数字看起来如何？**JORDAN**: 指导预期相当乐观。他们预计平均入住率将在94.75%到95.75%之间，净有效同店增长预计在4.25%到5.25%之间。最引人注目的是他们的开发启动预期 - 在自有和管理基础上达到40亿到50亿美元，其中约40%将用于数据中心项目。**ALEX**: 这意味着数据中心业务将占到大约16-20亿美元的开发启动资金。这对一个传统上专注于物流地产的公司来说是一个重大转变。每股核心FFO指导预期在6.00到6.20美元之间，这表明了强劲的盈利增长。**JORDAN**: 在问答环节中，有一些很有趣的细节。当分析师问及数据中心基金的时机时，Tim Arndt 表示他们正在与世界上一些最大的投资者进行对话，资本并不是约束因素。他们期望在未来几周和几个月内有更多消息。**ALEX**: 这听起来他们对资本募集非常有信心。而且 Dan Letter 强调他们在全球拥有或控制1.4万英亩土地，拥有6000栋建筑，毗邻世界最具活力的消费中心。这为数据中心扩张提供了巨大的潜力。**JORDAN**: 地理多元化也是他们的一个优势。除了美国市场的复苏迹象，他们的国际市场表现持续优于预期。拉丁美洲的墨西哥和巴西消费趋势依然强劲，欧洲两年来首次实现正租金增长，日本的入住率超过97%。**ALEX**: 让我们也谈谈市场基本面。CFO 提到美国第四季度净吸纳量达到5900万平方英尺，这是自2022年以来首次超过新增供应。美国空置率下降到7.4%，市场租金下降速度是2023年以来最慢的。**JORDAN**: 这些都是积极的信号，表明市场可能确实在触底反弹。他们提到电子商务占新租赁活动的约20%，2025年是自2021年以来表现最好的一年。考虑到电子商务对仓储空间需求的三倍乘数效应，这为他们的业务提供了强劲的推动力。**ALEX**: 从投资者角度来看，普洛斯似乎正处于一个有趣的拐点。他们不仅在核心物流业务上保持领先地位，还在积极进军高增长的数据中心市场。而且他们的资产负债表状况良好，能够支持这种双重战略。**JORDAN**: ...

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