La loi de finances pour 2026 a-t-elle tué le marchand de biens ?

En tant qu'activité commerciale, le marchand de biens bénéficie d'une fiscalité plus favorable que la détention d'immobilier patrimonial. Il permettait de bénéficier du pacte Dutreil et de remployer son prix de cession dans le cadre de l'article 150-0 B ter du CGI.

Cliquez ici pour vous abonner à notre newsletter : https://www.le-family-office.fr/abonnement/

La loi de finances 2026 vient restreindre ces deux possibilités : exclusion du marchand de biens du périmètre de remploi, et durée d'engagement du pacte Dutreil portée de 6 à 8 ans.

Pour étudier cette question, j'ai reçu Maxence Manzo sur le podcast, avocat fiscaliste associé du cabinet Cazals Manzo.

Au programme :

- Les trois critères de qualification du marchand de biens, et la cohérence d'ensemble qui les fait tenir.

- Marchand de biens et promotion immobilière : où est la frontière, et les différences de régime fiscal.

- Loi de finances 2026 et article 150-0 B ter du CGI : l'exclusion du marchand de biens pour les futures opérations de remploi.

- TVA, droits de mutation à titre onéreux, IS : les détails à ne pas oublier lors de la planification de l'opération.

- Dépassement du délai de revente de 5 ans : que faire pour ne pas perdre le régime.

- Pacte Dutreil et marchand de biens : articulation et nouvelle durée d'engagement à 8 ans.

En débrief, j'ai reçu François Le Floch, family officer chez iVesta et responsable de l'offre immobilière, pour nous transmettre sa vision économique de ces opérations.

Voici le chapitrage de l'épisode :

[00:00:00] L'immobilier comme activité économique : marchand de biens

[00:01:13] Critères de qualification du marchand de biens

[00:02:20] Différence entre marchand de biens et promotion immobilière

[00:05:09] Loi de finances 2026 : modifications du 150-0 B ter

[00:06:36] Application de la nouvelle règle aux apports déjà cédés

[00:08:17] Acquisition : TVA, droits d'enregistrement et structures

[00:11:33] Frais d'acquisition et incorporation au prix de stock

[00:13:08] Détention : travaux, location et coût de portage TVA

[00:14:16] Quand la vente immobilière est-elle soumise à TVA

[00:18:48] Comment se structurer comme marchand de biens

[00:22:31] Taxe de 3 % et exonération du marchand de biens

[00:23:36] IFI et exonération au titre de l'activité commerciale

[00:24:33] Délai dépassé : passer à l'engagement de construire

[00:27:46] Cession : impacts TVA et impôt sur les sociétés

[00:31:10] Cession : forme du dossier et maintien du Dutreil

[00:36:18] Débrief iVesta avec François Le Floch

Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.

La taxe sur les holdings patrimoniales est l'impôt le plus cher adopté en France.

Applicable dès les exercices clos au 31 décembre 2026, elle frappe à hauteur de 20 % par an certains actifs détenus dans des sociétés soumises à l'IS — un taux délibérément dissuasif, conçu pour sanctionner plus que pour collecter.

Pour en décrypter les mécanismes, Lucien Roy reçoit Mathieu Le Tacon, avocat fiscaliste associé chez Delsol Avocats et responsable du département Droit et fiscalité du patrimoine.

Cliquez ici pour vous abonner à notre newsletter : https://www.le-family-office.fr/abonnement/

Ensemble, ils passent au crible les points clés :

– Comprendre les trois conditions qui déterminent si votre holding est dans le champ d'application de la taxe ;

– Découvrir quels actifs déclenchent concrètement l'imposition ;

– Saisir les règles spécifiques aux holdings étrangères et le risque pour les résidents fiscaux français associés minoritaires ;

– Explorer les leviers disponibles avant le 31 décembre 2026 pour neutraliser ou réduire l'exposition à cette taxe.

Les 3 recommandations clés de l'épisode :

1. Auditez chaque société du groupe, pas seulement la holding de tête. La taxe peut frapper chaque société IS d'un même groupe dès lors qu'elle remplit les trois conditions cumulatives.

2. Documentez rigoureusement les loyers des biens immobiliers occupés par les associés. Un logement détenu en société et occupé à un prix inférieur au marché — même ponctuellement — risque de tomber dans le champ de la taxe. Il est impératif de disposer d'une documentation solide attestant d'un loyer de marché, établie avant la clôture de l'exercice 2026.

3. Anticipez les arbitrages avant le 31 décembre 2026.

Retrouvez l'épisode complet et naviguez directement aux sujets qui vous concernent :

[00:01:28] Constitutionnalité de la taxe sur les holdings

[00:04:22] Conditions cumulatives pour être redevable de la taxe

[00:06:19] Seuil de 50 % : contrôle direct, indirect et familial

[00:09:16] Notion de revenus patrimoniaux et champ d'application

[00:11:35] Les foncières et sociétés immobilières dans le champ

[00:12:38] Qui est redevable : la société ou l'associé ?

[00:14:44] Cas des holdings étrangères et résidents fiscaux français

[00:21:15] Biens de jouissance : risque pénal au-delà de la taxe

[00:23:29] Les 7 catégories d'actifs somptuaires imposables

[00:26:43] Or physique vs or papier : quelle différence de traitement ?

[00:28:25] Logements occupés à titre gratuit

[00:32:35] Comment évaluer et documenter la réserve de jouissance ?

[00:35:51] Stratégies pour sortir du champ ou neutraliser la taxe

Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.

En famille recomposée, la vraie question n’est pas “qui aime qui”, mais qui reçoit quoi, quand, et sous quelles contraintes.

Sans cadre, on crée des déséquilibres et des frustrations durables.

Dans cet épisode, nous détaillons les solutions pour protéger le conjoint tout en préservant l’équité entre les enfants.

Cliquez ici pour recevoir notre newsletter : https://www.le-family-office.fr/abonnement/

Pour éclairer ces arbitrages, Lucien Roy reçoit Caroline Emerique, notaire associée chez KL Conseil (Paris). Elle partage une méthode et une boîte à outils pour construire des solutions sur mesure, en sécurisant les transmissions justes et bien vécues par tous.

Dans cet épisode, vous allez :

- Comprendre pourquoi, en famille recomposée, le “par défaut” peut créer une injustice invisible… jusqu’à la succession où tout explose.

- Identifier la checklist à revoir avant une nouvelle union et les oublis qui coûtent cher.

- Découvrir ce que le PACS ne permet pas malgré une fiscalité proche du mariage, et pourquoi l’article 917 du Code civil peut retourner un montage contre le conjoint survivant ou les enfants.

- Mesurer l’écart entre quotité disponible ordinaire et quotité disponible spéciale, et ce que cela change concrètement pour protéger le conjoint.

- Structurer l’achat du logement familial pour éviter l’indivision subie entre conjoint et enfants.

- Explorer les solutions qui permettent de protéger le conjoint sans deshériter les enfants non communs.

Un épisode indispensable pour concevoir une stratégie robuste, alignée avec l’équité recherchée, et éviter que la succession ne devienne un sujet de blocage.

En fin d’épisode, Aurélien Mashhour, Family Officer chez iVesta, rejoint Lucien pour un débrief concret. Il nous explique comment iVesta fait émerger l’intention familiale, puis la traduit en roadmap avec notaires et avocats, en intégrant les contraintes réelles du patrimoine (liquidité, immobilier, sociétés, etc).

Organisation de l'épisode :

[00:01:14] Définition juridique d’une famille recomposée

[00:02:40] Checklist avant nouvelle union

[00:05:32] Choisir concubinage, PACS ou mariage

[00:08:25] Article 917 et limites du PACS

[00:09:45] Rappel quotité disponible spéciale

[00:13:58] Mariage et familles recomposées

[00:16:37] Opérations patrimoniales dans les familles recomposées

[00:17:26] Achat du logement familial : structuration

[00:20:28] Donations graduelles et résiduelles

[00:22:45] Avantager les beaux-enfants sans lien

[00:25:42] Options du conjoint et limites (enfants non communs)

[00:32:35] Récapitulatif des outils clés

[00:33:51] Débrief pratique

Hébergé par Acast. Visitez acast.com/privacy pour plus d'informations.