Immobilienlage: A, B oder C — warum du in der falschen Stadt kaufst und wie du das änderst.

In diesem Video erkläre ich, wie du als Kapitalanleger oder aktiver Immobilieninvestor die richtige Lageentscheidung triffst — und warum diese Wahl wichtiger ist als jede andere Entscheidung im Investmentprozess.

Du lernst:- Was A-, B- und C-Lagen wirklich bedeuten und welches Risiko du jeweils eingehst:

- Warum A-Lagen eine niedrige Bruttomietrendite haben und B-/C-Lagen monatlichen Cashflow liefern können

- Wann du auf Wertentwicklung setzt und wann auf laufende Überschüsse — je nach deiner Investorenstrategie

- Welche Standortfaktoren (Universität, Industrie, Infrastruktur) eine Stadt wirklich attraktiv machen

- Warum Nähe zum Objekt für aktive Investoren ein unterschätzter Erfolgsfaktor ist

Ich habe selbst Wohnungen in Köln (A-Lage), investiere aktiv in Bremen (B-Lage) und bauegerade am Chiemsee neu. Diese Kombination ist kein Zufall — sie ist das Ergebnis einer klaren Strategie.

Bremen ist ein gutes Beispiel: Kaufpreise auf dem Niveau kleiner Städte, Mieten aufstädtischem Niveau. Dazu eine Universität mit 30.000 Studenten, Rüstungs- und Raumfahrtunternehmen wie Rheinmetall, ThyssenKrupp Marine Systems und Airbus Defence, die konjunkturunabhängig wachsen. Wer als Kapitalanleger Eigenkapitalrendite über den steuerfreien Exit aufbauen will, braucht Stabilität.

Wer als aktiver Investor monatliche Überschüsse sucht, braucht Rendite und Marktnähe. Beides gleichzeitig zu denken — das ist die eigentliche Lageentscheidung.

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#Restnutzungsdauer #Immobilien #Steuern #AfA #Kaufpreisaufteilung #TonSteineSteuern

Umsatzsteuer ist eins der schwierigsten Steuerthemen. Aber bei Gewerbeimmobilien ist es auch deine größte Waffe: Mit der Umsatzsteueroptimierung holst du dir 19% Vorsteuer zurück. Vorbehalt: 10 Jahre Bindung. Wann es sich lohnt – und wann es zur Falle wird.

In diesem Video erkläre ich, wie die Umsatzsteueroptimierung bei Gewerbeimmobilien funktioniert und wann sie dir echte Geldersparnisse bringt.

Du lernst:

• Warum normale Vermietung umsatzsteuerfrei ist – und wie die Option das flippt.

• Den Hebel: Wie du dir 19% auf Bau- und Sanierungskosten zurückholst

• Das größte Risiko: Die 10-jährige Bindung und was der § 15a UStG bedeutet• Welche Mieter „qualifizieren" sich – und welche nicht (Arzt, Versicherung, Freiberufler)

• Praktische Rechenbeispiele: Wann lohnt sich der Administrative-Aufwand wirklich?

Ich bin Jasper Schouw und ich gebe es ehrlich zu: Umsatzsteuer verstehe ich selbst nicht zu 100%. Aber ich habe gelernt, dass die Optierung nicht automatisch sinnvoll ist.

Sie ist ein Hebel – aber nur wenn du die Falle kennst. Die Bindung ist streng. Wenn dein Mieter nach 3 Jahren pleitegeht und du nicht mehr umsatzsteuerpflichtig vermieten kannst, zahlst du anteilig Vorsteuer zurück.

7 von 10 Jahren sind noch offen – die ganze Ersparnis könnte weg sein. Deswegen kalkuliere ich das nicht fest ein. Aber wenn du mit hohen Anfangsinvestitionen rechnest – Neubau, große Sanierung – dann ist die Option ein echtes Werkzeug.

Du musst es nur mit deinem Steuerberater ausdiskutieren und im Mietvertrag saubern festhalten. Das ist keine Formalie, das ist deine Rechtsgrundlage.

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Immobilienfinanzierung: Warum viele Kapitalanleger nach der dritten Immobilie nicht mehr kaufen können – und welches Konzept das verhindert.

In diesem Video spreche ich mit Andre, Banker seit über 20 Jahren und Mitgründer von Kensington Financial Services, über die echten Stolpersteine bei der Immobilienfinanzierung für Kapitalanleger. Es geht nicht um Zinsen – es geht um das Konzept.

Du lernst:

- Warum Banken nicht "nicht wollen" – sondern welche Regulatorik sie tatsächlich zwingt, restriktiver zu prüfen

- Was die drei Prüffaktoren sind, auf die Banken heute bei Kapitalanlegern schauen: Kapitaldienstfähigkeit, Immobilienwert und Lebensphasenplanung

- Warum das klassische Annuitätendarlehen mit 10 Jahren Zinsbindung für Immobiliensammler zur Falle werden kann

- Wie das endfällige Darlehen mit Bausparvertrag funktioniert und warum es gerade für wachstumsorientierte Investoren hochinteressant ist

- Warum das Konzept immer wichtiger ist als der Zins – und was die "Italienroute" mit deiner Finanzierungsstrategie zu tun hat

Andre beschreibt es so: Wer als Kapitalanleger wachsen will, muss "sexy" werden für die Bank. Das bedeutet: keine Anschlussfinanzierungsrisiken, keine engen Haushaltspläne, keine Finanzierungsstruktur, die die nächste Investition verbaut. Viele Immobiliensammler, die in der Niedrigzinsphase mit 1 % Zinsen und minimaler Tilgung finanziert haben, stehen in den nächsten Jahren vor einem Problem – wenn die Zinsbindung ausläuft und der Marktzins deutlich höher liegt. Dieser Podcast bespricht genau, was man dagegen tun kann und welche Finanzierungsmodelle langfristig Flexibilität erhalten.

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Lombardkredit: Depot als Sicherheit nutzen, schnell Eigenkapital haben, aber mit 3 echten Risiken. Wie du es richtig machst und wann deine Bank mitspielt.

In diesem Video erkläre ich dir, wie der Lombardkredit funktioniert und wann er sinnvoll ist – oder nicht.

Du lernst:

• Wie Privatbanken 60% deines Depot-Wertes in Kreditvolumen umwandeln

• Warum Retailbanken dich abweisen (spoiler: Geschäftsmodell-Frage)

• Die 3 Risiken: Zinsänderung (täglich), Margin Call (psychologisch heftig), Kursverluste (parallel zur Krise)

• Welche Vermögensgrenze sinnvoll ist (keine Pauschalzahl, aber ein klares Mindset)

• Wie du mit Co-Investor-Modellen spielst, wenn du selbst nicht genug Depot hast

Ich habe das mit der Betmannbank gemacht. Statt Bereitstellungszins zahle ich nur, wenn ich die Linie nutze – und bei volatilen Märkten lerne ich jeden Tag, dass „Sicherheit puffern" nicht einfach ist. Die Iran-Krise 2024 war eine gute Erinnerung: Wenn die Börse crasht und die Zinsen gleichzeitig hochgehen, sitzt du schnell im Binnengewässer.

Der Lombardkredit ist kein Trick für 0,001%. Es ist ein echtes Werkzeug, das auch du nutzen kannst – wenn dein Umfeld (oder du selbst) 5+ Millionen Euro liquides Vermögen hat und das Risiko-Temperament dafür mitbringst.

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Fragen oder eigene Erfahrungen mit dem Lombardkredit? Schreib sie in die Kommentare. Ich lese mit.

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Immobilienfinanzierung: Dein Banker optimiert für die Bank — nicht für dich. Was du wissen musst, bevor du ins Gespräch gehst.

In diesem Video erkläre ich, warum die klassische Hausbank-Logik — viel Eigenkapital, hohe Tilgung, feste Partnerschaft — systematisch gegen deine Interessen als Investor arbeitet und welche konkreten Stellschrauben du selbst in der Hand haben musst.

Du lernst:

Warum mehr Eigenkapital zwar die Bank beruhigt, aber deine Eigenkapitalrendite senkt

Weshalb Tilgung in erster Linie Sicherheit für die Bank bedeutet — und gebundene Liquidität für dich

Was Disagio ist und warum es steuerlich sofort wirkt, dir aber kein Banker von sich aus anbietet

Wie tilgungsfreie Anlaufzeiten dir in den ersten Jahren Luft und Handlungsspielraum verschaffenWelche Rolle Tilgungsersatzmittel spielen und warum der Unterschied zwischen Bausparer und ETF für dich entscheidend ist

Wie Jasper heute mit Finanzierungsvermittlern arbeitet — und warum er sich nicht mehr an eine Bank bindetIch habe diesen Fehler selbst gemacht: In der Niedrigzinsphase habe ich meine Finanzierung auf maximalen monatlichen Cashflow optimiert — mehr Eigenkapital rein, niedrigere Rate, alles sah gut aus. In Wirklichkeit habe ich der Bank ein Geschenk gemacht und meinen eigenen Wirkungsgrad ruiniert. Und meine damalige Hausbank? Die hat mir für 90.000 Euro Finanzierungsvolumen fünf Monate gebraucht — und das Geld kam vier Monate nach dem Zahlungstermin an.Immobilienfinanzierung funktioniert nicht als Selbstläufer. Du musst die richtigen Begriffe kennen, bevor du ins Bankgespräch gehst. Sonst läuft das Gespräch in die Richtung der Bank — und nicht in deine.

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Du kaufst ein denkmalgeschütztes Gebäude und freust dich auf die Steuervorteile bei der Sanierung. Verständlich. Aber die meisten Investoren verpassen dabei einen noch größeren Hebel – und das passiert oft schon in den ersten Tagen nach dem Kauf.

Jasper Schouw erklärt in dieser Folge, warum der Zeitpunkt eines einzigen Gutachtens über Hunderttausende Euro entscheiden kann. Konkret geht es darum: Wer ein altes Gebäude kauft, kann dem Finanzamt nachweisen, dass es schneller abgenutzt ist als der gesetzliche Standard annimmt. Das klingt technisch, ist aber im Ergebnis simpel – du schreibst mehr ab, zahlst weniger Steuern, hast mehr Geld auf dem Konto.

Am Beispiel eines Baudenkmals von 1906 rechnet Jasper durch, wie aus 12.500 € Jahresabschreibung über 41.000 € werden – allein durch ein Gutachten, das rund 1.000 € kostet. Und er erklärt, warum dieser Vorteil für immer verloren ist, wenn man damit wartet, bis die Sanierung schon begonnen hat.

Außerdem zeigt Jasper, warum Sanierungs-Steuervorteile und dieser Hebel zwei verschiedene Dinge sind, die man nicht gleichzeitig, sondern nacheinander ziehen sollte. Und er erklärt, warum er selbst kein Denkmal besitzt – obwohl er die steuerlichen Möglichkeiten für außergewöhnlich hält.

Am Ende der Folge weißt du, ob sich das für deine Situation lohnt – und was du als erstes tun musst, wenn du gerade ein altes Gebäude kaufst oder bereits eines besitzt.

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Anschlussfinanzierung – der Fehler, den die meisten Immobilienbesitzer machen

Die meisten denken bei ihrer Immobilienfinanzierung genau einmal nach – beim Kauf. Was danach kommt, wird verdrängt, bis der Druck kommt. In dieser Folge geht es um die Anschlussfinanzierung: wann du anfangen musst, ob du die Bank wechseln solltest und warum Flexibilität am Ende mehr wert ist als der günstigste Zins.

Jasper teilt dabei auch einen eigenen Fehler – denn genau das, was er seit Jahren predigt, hat er bei einem seiner Objekte selbst nicht umgesetzt. Und er merkt jetzt, wie sich das anfühlt.

Frühzeitig starten, nicht auf den Zins spekulieren, Banken vergleichen und auf Flexibilität optimieren – das sind die vier Lektionen aus dieser Folge. Einfach, aber wirkungsvoll.

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Ab sofort gibt's auch einen Kurs von mir zur Kaufpreisaufteilung – schau gern mal rein!

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Das Finanzamt wird kreativ: Nachdem die Rechtsprechung zu Restnutzungsdauergutachten mittlerweile sehr eindeutig ist, versuchen die Behörden auf einem anderen Weg Druck zu machen – über die sogenannte Totalgewinnprognose und die Frage der Einkünfteerzielungsabsicht. Was das konkret bedeutet und wie man damit umgeht, erklärt Jasper anhand eines aktuellen Hörerfalls.

Im Mittelpunkt steht Marc, der mehrere Wohnungen begutachten ließ und nun vom Finanzamt mit zwei Einwänden konfrontiert wird: fehlende Vor-Ort-Besichtigung und die Anforderung einer Totalgewinnprognose. Während der erste Punkt heilbar ist, steckt im zweiten der eigentliche Zündstoff. Denn bei langfristiger Vermietungsabsicht gilt laut BFH-Rechtsprechung grundsätzlich die Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht – eine Prognose muss nur in klar definierten Sonderfällen erbracht werden.

Jasper erklärt, welche vier Ausnahmen es gibt, warum die Abschreibung über die Restnutzungsdauer in einer solchen Prognose gar keine Rolle spielt und welcher AFA-Satz stattdessen anzuwenden ist. Außerdem gibt er einen konkreten Hinweis, wie man auf das Finanzamt reagieren sollte – und worauf man bei einer möglichen Prognose auf 30 Jahre unbedingt achten muss.

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